임차권 등기명령 셀프 신청 완벽 가이드 – 서류부터 법원 제출까지 전 과정 정리

전세 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권 등기명령을 셀프로 신청해 보세요. 신청 절차, 법원 서류 작성법, 전입신고와의 관계, 주의사항까지 완벽 정리했습니다.

전세 계약이 종료되었는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않거나, 연락이 두절된 상황이라면 임차인은 막막함을 느낄 수밖에 없습니다. 이럴 때 활용할 수 있는 제도가 바로 임차권 등기명령입니다.

 

보통은 법무사를 통해 신청하는 경우가 많지만, 임차인이 직접 셀프로 신청하는 것도 충분히 가능합니다. 절차와 서류 준비가 어렵지 않다면 수수료를 아끼고 빠르게 대응할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

이 글에서는 임차권 등기명령 셀프 신청 절차부터 필요한 서류, 법원 제출 방법, 전입신고 및 확정일자와의 관계, 주의사항까지 전반적인 내용을 5,000자 이상으로 자세히 정리해드립니다.

임차권 등기명령이란 무엇인가?

임차권 등기명령이란, 임차인이 전세 계약이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못한 상태에서

퇴거한 이후에도 임차권을 등기부에 기재해두는 제도입니다.

 

쉽게 말해, “나는 이 집에 살고 있지는 않지만 보증금을 돌려받지 못했기 때문에

내 권리는 여전히 살아 있다”는 것을 등기부등본에 남기는 제도입니다.

왜 임차권 등기명령을 해야 할까?

1. 퇴거 후에도 보증금 보호 효과 유지
   기존의 전입신고 + 확정일자는 퇴거와 동시에 그 효력이 사라집니다. 퇴거 이후에는 대항력이 사라지므로, 임차권 등기명령이 없으면 경매 시 우선변제를 받지 못할 수 있습니다.
2. 경매나 공매 절차에서 우선변제권 확보
   등기부등본상 임차권이 기재되면, 이후 임대인이 파산하거나 부동산이 경매로 넘어가더라도 보증금 일부를 회수할 수 있는 길이 열립니다.
3. 집주인에 대한 심리적 압박 수단
   실제로 임차권 등기가 들어가면 집을 팔거나 담보로 제공하기 어려워지므로, 임대인이 먼저 연락해오는 경우도 많습니다.

셀프로 임차권 등기명령 신청하는 절차

1. 관할 법원 확인

• 임차한 부동산 소재지 관할 지방법원 또는 지원에 신청합니다.
• 예: 강남구 소재 주택 → 서울중앙지방법원 민원실

2. 준비해야 할 서류

임차권 등기명령 셀프 신청 시 필요한 서류 목록

구분	필요 서류	비고
기본	임차권 등기명령 신청서	법원 민원실 또는 대법원 양식 사용
증빙	임대차계약서 사본	주소, 보증금, 계약기간 확인용
증빙	전입세대 열람내역	행정복지센터에서 발급 가능
증빙	확정일자 확인서	주민센터에서 부여 받은 확정일자 확인용
신분	주민등록초본	주소변경 포함 발급, 최근까지 전입주소 확인 필요
기타	건물 등기사항증명서	임대인의 소유 여부 확인용

3. 법원에 신청 접수

• 민원실에 직접 방문하거나, 일부 법원은 우편 신청도 가능
• 인지대 + 송달료 납부 (보통 총 1만~2만 원 선)
  • 인지대: 1,000원 (정액)
  • 송달료: 당사자 수에 따라 추가

4. 법원의 임차권 등기명령 결정

• 통상 3일~2주 내 결정 통보
• 결정서에 따라 등기소에서 직접 임차권 등기를 신청

5. 등기소에 임차권 등기 신청

• 관할 등기소(법원 등기과) 방문
• 등기신청서 작성 및 수수료 납부 후 접수

임차권 등기명령 신청서 작성 방법 

임차권 등기명령 신청서는 법원 민원실에서 종이로 받을 수 있고, 대법원 전자양식 다운로드도 가능합니다.

주요 기재 항목:

• 신청인: 임차인 이름, 주소, 전화번호
• 피신청인: 임대인(집주인) 정보
• 임대차 계약내용: 주소, 보증금, 계약기간 등
• 신청 이유: “보증금 반환이 지체되어 임차권 등기명령을 신청함” 등 간단명료하게
• 첨부 서류 목록 기재

서류 팁:

• 반드시 모든 사본에 원본대조필 사인을 하고, 주민등록초본은 주소변동 내역 포함으로 발급해야 함

전입신고·확정일자와의 관계

많은 분들이 혼동하는 부분 중 하나가 바로 전입신고와 확정일자의 법적 효력입니다.

전입신고 · 확정일자 · 임차권 등기명령 효력 비교

항목	설명	주의사항
전입신고	대항력 발생	퇴거하면 효력 소멸
확정일자	우선변제권 발생	단독으로는 대항력 없음
임차권 등기명령	퇴거 후에도 우선변제권 유지	확정일자·전입과 별개로 추가 조치 필요

 

 

즉, 전입신고와 확정일자만 있으면 퇴거 전까지는 보증금을 보호받지만, 퇴거한 순간부터는 권리가 사라지기 때문에 임차권 등기명령이 반드시 필요합니다.

셀프 신청 시 주의사항 및 실전 팁

1. 임대인의 동의 불필요
   일방적으로 신청할 수 있으며, 상대방의 동의 없이도 효력이 발생합니다.
2. 퇴거 후 1년 이내 신청해야 함
   이 기간을 넘기면 등기 신청 자체가 불가능할 수 있습니다.
3. 법원마다 요구 서류 약간 다를 수 있음
   신청 전 관할 법원 민원실에 문의해 최신 서류 목록 확인 필요
4. 등기 완료 후 보증금 반환 소송 가능
   임차권 등기만으로 보증금을 돌려받을 수 있는 건 아닙니다. 별도로 소송, 지급명령, 조정신청 등 절차를 검토해야 합니다.
5. 전입신고 이력 꼼꼼히 챙기기
   주민등록초본은 ‘주소변동 포함’으로 발급하여 해당 주소에 실제 거주했음을 증명해야 합니다.
6. 등기 후 주소지 변경 시, 후속 조치 필요
   송달이 누락되지 않도록 등기부상 주소를 수시로 확인

등기 완료 후 해야 할 일

임차권 등기가 완료되었다고 해서 자동으로 보증금이 반환되는 것은 아닙니다.

등기 자체는 ‘권리 보전’의 역할을 할 뿐이며, 실질적으로 보증금을 돌려받기 위해선 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

 

가장 먼저 고려할 수 있는 방법은 ‘지급명령 신청’입니다.

이는 소송보다 절차가 간단하고 비용이 적게 들며, 집주인이 이의제기를 하지 않으면 바로 강제집행이 가능해집니다.

만약 이의가 들어오면 정식 소송으로 전환되며, 이 경우 민사소송을 진행하게 됩니다.

 

또 다른 방법은 ‘민사조정 신청’입니다.

분쟁 조정위원회 등을 통해 당사자 간 원만한 합의를 유도하는 방식입니다.

시간이 걸릴 수 있지만 감정적 갈등이 심하지 않은 경우에는 유리할 수 있습니다.

 

임차권 등기가 완료된 후에는 등기부등본을 발급받아

자신의 임차권이 정확히 기재되어 있는지 확인하는 것도 중요합니다.

이후 집주인이 보증금을 반환하면 ‘임차권 말소등기’를 해야 하며,

이는 별도의 신청서와 수수료를 납부하여 등기소에 제출합니다.

실제 사례 요약

사례 1. 직장인 A씨는 퇴거 후 한 달이 지나도록 보증금을 돌려받지 못했고, 집주인은 연락이 닿지 않았다.

A씨는 법무사를 통하지 않고 직접 임차권 등기명령을 신청하기로 결정했다.

관할 법원 민원실에서 양식을 수령하고, 초본과 전입세대 열람내역 등을 발급받은 후 신청서를 제출했다.

법원에서는 5일 만에 결정문이 나왔고, A씨는 등기소에 제출하여 2일 만에 등기가 완료되었다.

이후 집주인이 연락을 해와 보증금 일부를 반환하기로 협의했다.

 

사례 2. 자영업자 B씨는 임대인이 ‘집을 매각 중이라 조금만 기다려달라’는 말을 반복하며

수개월간 보증금을 돌려주지 않자, 결국 퇴거한 후 임차권 등기명령을 셀프로 신청했다.

다행히 서류는 한 번에 통과되었고, 등기 후 3개월이 지나자 해당 부동산이 경매로 넘어가면서

일부 보증금을 우선변제로 회수할 수 있었다.

신청 비용 상세 분석

임차권 등기명령은 비교적 비용 부담이 낮은 절차에 속합니다. 주요 비용은 다음과 같습니다:

 

- 인지대: 1,000원 (정액) - 송달료: 피신청인 수에 따라 보통 10,000~20,000원 수준 - 등기 수수료: 5,000~10,000원 (등기소 납부)

부대비용으로는 초본 발급(400~500원), 전입세대 열람내역 발급(1,000원), 등기부등본 발급(1,000원), 교통비 등이 있습니다.

 

**셀프로 신청할 경우 총 비용은 평균 20,000~30,000원 수준**입니다. 반면 법무사에게 맡기면 10만 원에서 많게는 30만 원 이상까지도 수수료가 발생할 수 있으므로, 서류 준비가 가능하다면 셀프 신청이 매우 경제적입니다.

유사 제도 비교

임차권 등기명령 vs 유사 제도 비교

구분	임차권 등기명령	전세보증금 반환보증	지급명령
신청 대상	임차인	보증보험 가입자	채권자
보증금 보호 시점	퇴거 후에도 보호	계약 시점부터	법원 결정 후
소요 기간	약 1~2주	보험사 심사 후	약 2~4주
장점	법률적 효력 명확	대위변제 가능	간단하고 빠름
단점	직접 절차 진행 필요	보험 가입비용 발생	이의 시 소송으로 전환

 

셀프 신청 시 자주 하는 실수 TOP 5

1. **주민등록초본 주소변동 미포함 발급** → 등기불가 사유로 가장 많습니다.

2. **등기소와 법원 혼동** → 등기명령은 법원, 등기신청은 등기소에 해야 함

3. **결정문 수령 후 등기소 신청 누락** → 임차권 등기명령 ‘결정’만으로는 효력 없음

4. **송달료 과소 납부** → 피신청인이 다수일 경우 송달료 부족 시 반려

5. **확정일자 없는 계약서 제출** → 우선변제권이 발생하지 않아 실익이 없음

FAQ

**Q1. 집주인이 이의신청하면 어떻게 되나요?**

→ 이의신청이 접수되면 통상 심문기일이 지정되고, 양측의 입장을 들은 뒤 판단합니다.

하지만 임차권 등기명령은 법률상 인정된 권리이므로 대부분 그대로 인정됩니다.

 

**Q2. 계약기간이 지나지 않았어도 신청할 수 있나요?**

→ 원칙적으로 계약 만료 후 보증금이 반환되지 않아야 신청이 가능합니다.

 

**Q3. 전입신고를 안 했는데도 신청 가능할까요?**

→ 전입신고를 하지 않았더라도 계약서와 실제 거주 사실이 입증되면 일부 법원에서는 가능하나,

대항력 및 우선변제권 확보에는 불리합니다.

 

**Q4. 월세 세입자도 임차권 등기명령 할 수 있나요?**

→ 가능은 하나, ‘보증금’이 존재해야 하며 전입신고 및 확정일자가 필수로 필요합니다.

 

 

임차권 등기명령은 법무사를 거치지 않아도 스스로 신청이 가능하며,

비교적 간단한 서류와 절차로 보증금 권리를 보호할 수 있습니다.

 

단, 서류 누락이나 작성 오류는 불필요한 반려를 초래할 수 있으니 꼼꼼한 준비가 중요합니다.

전세 계약 종료 후 집주인과 원활한 보증금 반환이 어려운 상황이라면,

임차권 등기명령 셀프 신청을 적극적으로 고려해보시기 바랍니다.
이 제도는 임차인의 마지막 안전장치이자, 권리 보호를 위한 중요한 수단이 될 수 있습니다.